Hay muchos tipos de estafas inmobiliarias, pero en este artículo vamos a centrarnos en una que está muy de moda y que se está cometiendo de manera bastante frecuente en España en los últimos años y meses, por bandas organizadas.
Actuar rápido es esencial.
¿En que consiste este delito de estafa inmobiliaria?
Nos estamos refiriendo a operaciones de transmisión de bienes inmuebles vacíos que se realizan bajo una total y absoluta apariencia de legalidad, utilizando poderes notariales falsificados, supuestamente otorgados por el vendedor en favor de una persona, lo que habilita la venta del inmueble ante el notario y su posterior inscripción en el Registro de la Propiedad, a favor de un tercero.
¿Cuál es el modus operandi de estas bandas?
Estas estafas suelen ser cometidas por bandas criminales -a menudo grupos criminales- que actúan con un método planificado y sofisticado.
En primer lugar, estos grupos o bandas buscan propiedades de alto valor en portales inmobiliarios, normalmente en grandes ciudades y en zonas de costa, especialmente en la Costa del Sol. Marbella ha sido el epicentro en 2025. Buscan propiedades vacías permanente o temporalmente, para que su posterior ocupación pase inadvertida la mayor parte del tiempo posible.
Posteriormente, consultan en el Registro de la Propiedad para obtener datos reales de los dueños y comprobar si estos inmuebles están libres de cargas. Identificada la vivienda y su propietario confeccionan documentación falsa con el fin de hacerse pasar por los propietarios legítimos de las viviendas. Esta documentación falsa normalmente consiste en:
- Falsificación de un poder de representación del vendedor en el acto de la venta: es obligatorio que este poder sea notarial y que además si está otorgado en el extranjero esté apostillado. Esto no supone en la práctica obstáculo alguno, ya que estas bandas fabrican estos poderes -incluso apostillados- exactamente igual que el documento original. Además, al estar -supuestamente- otorgado en el extranjero facilita que no pueda ser cotejado al menos rápidamente.
- Falsificación de la identidad del vendedor: directamente falsifican el DNI y/o el pasaporte del propietario y se hacen pasar por este en la notaría.
Una vez que ya tienen la capacidad jurídica de transmitir el inmueble y cobrar un precio por ello, existen múltiples variantes. Desde la venta más barata del inmueble, y por tanto, muy rápida, a favor de un tercero -ojo, de buena fe-, la venta a favor de varios interesados cobrando arras o depósito y sin llegar a ejecutar la operación posterior, o la transmisión inmediata a favor de sociedades insolventes para efectuar posteriores transmisiones y obtener el importe de varias ventas sucesivas.
Detalles que delatan la estafa inmobiliaria
Bajo la apariencia de legalidad de la operación, se suelen dejar muchas pistas por el camino reveladoras del carácter fraudulento de la operación.
Así, por ejemplo, cuando se firma la transmisión en la notaría, normalmente el vendedor hace entrega en el mismo acto de la posesión de la vivienda al comprador, entregándole las llaves. En los casos en los que se comete esta estafa, esta entrega de la posesión no puede realizarse porque el vendedor al no ser el propietario no tiene acceso a la vivienda.
Otro importante detalle es que la transmisión del importe de la venta del inmueble no se realiza la cuenta bancaria del que aparece como propietario en el Registro de la Propiedad, sino a la cuenta bancaria del que actúa como representante. Esto no solo es clave para que los fondos de la operación los reciba el estafador, sino que también es muy llamativo porque en las ventas reales otorgadas por representantes legítimos, estos no suelen recibir los fondos de la operación, de hecho, es algo inusual en la práctica.
Y, por último, pero no menos significativo, en los casos en los que se produce una transmisión fraudulenta, el precio de la transmisión escriturado suele ser bastante inferior al precio de mercado.
Hay otros casos en los que los estafadores se citan con inversores privados simulando una situación urgente que requiere de un préstamo. A estos se les piden créditos importantes, que se instrumentan como garantías incluyendo una opción de compra del inmueble, de tal manera que el prestamista podría comprarlo más barato si no se devolvía el préstamo, lo que suele bastante atractivo como señuelo.
¿Como actuar en estos casos? Actuar con inmediatez es clave.
Actuar rápida y diligentemente es esencial, para evitar la pérdida definitiva del inmueble.
Como primera medida se debe interponer una denuncia ante el Juzgado de guardia solicitando como medida cautelar la inscripción de la prohibición de disponer del inmueble transmitido fraudulentamente. Con la misma urgencia se debe solicitar la escritura otorgada ante el notario que autorizó la transmisión y el cotejo pericial de los poderes y/o documentos falsificados utilizados en la notaría.
En SAP abogados hemos llegado a pedir recientemente la paralización de unas obras de reforma que se estaban ejecutando en una vivienda transmitida fraudulentamente para revenderla más cara, y se nos ha concedido por el Juzgado.
La casuística es muy variada, por lo que la petición de medidas cautelares también es amplia. Es difícil que se pueda recuperar la posesión antes de que los imputados hayan sido al menos escuchados, pero también se puede pedir como medida cautelar al Juzgado, incluso ofreciendo y prestando fianza.
Igualmente es importante la vigilancia policial de la vivienda para comprobar su estado, e incluso realizar inspecciones y fotografías de la gente que entra y sale de la vivienda, pues normalmente los ocupantes de la vivienda suelen ser miembros de la banda o grupo criminal.
¿Donde está regulado este delito de estafa inmobiliaria y que penas tiene?
La actuación descrita es típica de varios delitos, dependiendo del caso concreto, aunque los más comunes son estos:
- Delito de falsificación de documento público, previsto y penado en el artículo 392 del Código Penal (de 6 meses a 3 años de prisión).
- Delito de falsificación de documento privado, previsto y penado en el artículo 395 del Código Penal (de 6 meses a 2 años de prisión).
- Delito de usurpación del estado civil previsto y penado en el artículo 401 del Código Penal (de 6 meses a 3 años de prisión).
- Delito de estafa, previsto y penado en el artículo 248 del Código Penal (de 6 meses a 3 años de prisión).
- Delito de daños en propiedad ajena, previsto y penado en el artículo 263 del Código Penal (multa de 6 a 24 meses).
- Delito de pertenencia a grupo criminal, previsto y penado en el artículo 570 bis y ter del Código Penal (de 4 a 8 años de prisión para grupos creados para la comisión de delitos graves).
Estos son solo ejemplos de los delitos que se pueden cometer con este tipo de fraudes, pero podrían tener encaje otros tipos diferentes en función de las circunstancias del caso concreto.
Si has sido víctima de un delito de este tipo debes asesorarte y actuar rápido, es imprescindible alertar a las autoridades y pedir medidas cautelares y urgentes para intentar bloquear la disposición del bien y evitar futuras transmisiones.
En SAP Abogados estamos especializados en este tipo de delitos y te garantizamos un servicio eficaz, inmediato y honrado.
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